De ce sunt varza pietele?

Daca l-as intreba pe un cunoscut de-al meu, fanatic politic ce doarme cu icoana lui Marx sub perna, lucrul asta mi-ar raspunde sec ca e din cauza capitalismului pentru ca el care venereaza tezele lui Marx intelege ca felul in care se comporta pietele e determinat de oferta nu de cerere cum e normal si logic. Daca-i cer sa-mi explice mai in detaliu o sa-mi spuna ca vinovate pentru volatilitatea pietelor sunt guvernele care au liberalizat creditele de consum de parca prevederile legale privind creditarea ar spune undeva faptul ca bancile au dreptul sa-l oblige pe om in vreun fel sa-si faca un credit.

Problema pietelor in definitiv e cauzata de lacomia si fudulia umana pentru ca in definitiv pe o piata libera oferta se adapteaza cererii, iar daca exista cerere din belsug si oferta se diversifica, iar preturile tind sa creasca.

De asta avem la raft hartie Zewa cu gust de piersica sau sute de feluri de pasta de dinti la preturi diferite.

Citeam de curand o serie de articole prin presa locala in care se facea o comparatie intre preturile la imobiliare de acum 20-30 de ani si cele din ziua de azi in raport cu veniturile medii ale populatiei. Concluzia de final a articolelor respective era ca in urma cu vreo 20 de ani iti puteai lua o casa in 5 ani de zile daca economiseai suficient in timp ce in ziua de azi abia iti ajung 30 de ani.

Doar ca rationamentul din spatele articolului e gresit si se vedea de la o posta ca articolul e scris de unul care asemeni celui de care aminteam mai sus priveste lumea doar prin prisma cartii de capatai a comunismului.

Si am sa va explic de ce.

In primul rand casele care se construiesc in ziua de azi nu sunt la fel ca cele de acum 20-30 de ani dintr-o serie de motive:

  • Costurile de constructie au crescut pe masura ce au crescut si salariile din domeniu;
  • Tehnologia si inovatia in domeniu a evoluat masiv, iar cladirile ce se construiesc in ziua de azi tind sa fie mai sigure, iar siguranta costa;
  • Eficienta energetica presupune un cost suplimentar;
  • Nevoia de spatiu util aproape ca s-a dublat;
  • Standardele de calitate privind instalatiile interioare sunt la un alt nivel;
  • Elementele de decor interior s-au diversificat considerabil;
  • Zona in care se afla locuinta si proximitatea zonei sau dotarile de infrastructura reprezinta un criteriu primordial;
  • Cererea de locuinte noi a crescut exponential cu volumul populatiei angajate

Toate aspectele enumerate mai sus au capacitatea sa creasca pretul unei locuinte cu cel putin 50% comparativ cu o decada mai devreme, insa cea mai spectaculoasa crestere care de altfel si explica situatia actuala a pietei imobiliare e data de fudulia si lacomia umana.

Ca sa ma intelegeti mai bine am sa va dau un exemplu concret.

Prin 2007, inainte sa loveasca criza prin Romania, o cunostinta de-a mea s-a gandit sa se mute la un apartament de trei camere pentru ca avea doi copii si era naspa la periferie. Cautand a dat peste apartamentul unui cuplu proaspat casatorit ce avea un teren de pe la parinti si si-a construit o casa cu intentia de a se muta de la bloc la casa.

Vanzatorii cereau pe apartamentul lor vreo 45 mii de euro pentru ca probabil le mai lipsea 45 mii de euro ca sa-si termine casa si nu fiindca apartamentul lor ar valora intr-adevar atatia bani. Merita subliniat faptul ca ne aflam intr-un moment in care piata imobiliara era la apogeu.

Familia despre care va vorbesc n-avea banii respectivi si n-avea nici macar suma de 10% drept avans pe care o solicita banca pentru un credit ipotecar. Ba mai mult fiindca erau angajati cu minimul pe economie nu se incadrau la un credit ipotecar pentru suma solicitata. Totusi unul din ei era platit partial la negru si astfel si-a rugat patronul sa-i treaca pentru cateva luni salariul real fiindca doar asa puteau sa se incadreze impreuna la un astfel de credit. Patronul respectiv a acceptat trocul asta cu conditia ca angajatul sa-si plateasca din propriul buzunar diferenta de taxe salariale fiindca incadrarea lui cu minimul pe economie era menita in fond sa aduca economii firmei.

Nu vreau sa va incurc prea mult in detalii asa ca dupa introducerea asta scurta am sa va enumar schematic pasii pe care i-au urmat respectivii:

  • Au semnat un pre-contract cu vanzatorii pentru a se asigura ca vanzatorii nu dau apartamentul altcuiva pana nu se termina actele si s-au angajat ca o sa-l cumpere;
  • Apoi au luat un credit de nevoie personale pe care l-au depus intr-un cont la banca ce avea sa acorde ipoteca sub forma avansului;
  • Au aplicat pentru creditul ipotecar girand cu acelasi venituri pe care le-au pus la bataie pentru creditul de nevoi personale;
  • Cand a venit evaluatorul bancii sa evalueze locuinta si dupa criteriile bancii a iesit o valoare de vreo 35 de mii de euro (cu 10 mii de euro mai putin fata de pretul pe care il cerea vanzatorul), i-au dat acestuia spaga ca sa treaca pe evaluare 45 mii de euro, adica fix cat cerea vanzatorul fiindca ei voiau neaparat apartamentul ala. Ce daca plateau cu 10 mii mai mult decat facea, doar 10 mii de euro e o nimica toata si oricum nu plateau din banii lor ci din banii bancii;
  • Cu toate eforturile si smenurile facute nu s-au incadrat la 40 mii de euro cu veniturile girate, iar banca le-a aprobat cu vreo 3000 de euro mai putin asa ca s-au angajat in fata la notar ca in primul an sa dea din propriul buzunar diferenta sau (presupun eu) pierdeau apartamentul, investitia pe care o faceau ulterior in el si avansul dat.

Ce relevanta are treaba asta pentru dinamica pietei imobiliare din zona respectiva? Pai daca in ziua X intr-o zona unde valoarea unui apartament era 35 de mii de euro unul a reusit sa vanda cu 45 de mii pentru ca si-a gasit gasca lacoma si fudula atunci toti vanzatorii din zona si-au dat seama ca au sanse mari sa gaseasca gaste lacome si fudule carora sa le vanda apartamente la preturi cu mult peste valoarea lor reala.

Ori in definitiv asta-i si motivul pentru care se creaza bule si se ajunge la crize, iar crizele n-au decat scopul de a-i elimina pe cei lacomi si fuduli de pe piata lasand in mare masura locul celor care fac achizitii realiste si prudente.

Evident ca imobiliarele sunt doar un exemplu si probabil ca in ziua de azi reprezinta cel mai graitor exemplu macro pentru ceea ce se intampla la nivel micro cand vine vorba de achizitionat haine, tehnologie, autoturisme etc.

De ce sunt varza pietele?

Lasă un răspuns